调查与研究第19期

邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的社区商业。近年来，枣庄市深入实施城市转型战略，纵深推进新型城镇化发展，大力在城区、城乡结合部进行统一的拆迁改造。枣庄市供销社所属企业山东贵诚集团及时调整发展思路，立足于“大社区、大组团”，参照新加坡模式、参考苏州邻里中心，先后打造了便民服务综合精品项目——贵诚集团薛城邻里中心和台儿庄邻里中心，彻底改变原来“一条路、两排房”的经营模式，成为业态最新、功能最全、服务最优的全新社区商业中心。

一、基本情况

枣庄市供销社在学习借鉴新加坡新型社区服务概念过程中，坚持“高起点、高标准、高规格”，创新发展，做好功能设置、项目质量、招商运营等工作，不断丰富邻里中心的内涵，集社区商业服务、公共事务、文体活动、医疗卫生等功能于一体，实现“邻里中心”理念的本土化，探索出了全方位、多层次、综合性社区商业服务的特色发展之路。

贵诚集团薛城邻里中心于2013年5月开业运营，是江北第一家规模最大、档次最高、功能最全的邻里中心。该项目总投资1.9亿元，由贵诚集团与项目管理方西姚村委会签订租赁协议，全面承接邻里中心项目运营工作。按照“社区商业新模式”服务定位，聘请浙江著名设计公司重新规划设计了邻里中心项目功能分区。该中心总建筑面积近2万平方米，项目主体建筑共4层，地下一层为大型停车场，地上三层为集购物休闲、美食娱乐、便民服务于一体的现代城市综合体，规划设计了A、B、C三个项目功能分区。其中Ａ区分为两层，一楼主营市政服务、大众服饰、中式快餐、银行电信，二楼开设3800平方米的大型综合性超市，主营日用百货、食品饮料、烟酒生鲜等四十大类、12000余种商品；B区分为三层，主营洗浴足疗休闲中心；C区分为三层，主营医疗卫生、西式快餐等。目前三个项目功能区已经全部建成运营，现在年营业额3亿元、年利税500万元，辐射周边5公里内的村居15个，影响、带动和服务村居3万人以上，安排近500人就业，且员工大多数来自附近棚改区的居民。它的成功开业和运营，对加快企业发展、增加棚改区居民就业、助推新型城镇化发挥了重要作用。

贵诚集团台儿庄邻里中心于2016年5月开业运营，是枣庄市第二家邻里中心。位于台儿庄区箭道街北首兰祺花园社区，经营面积18000平方米，项目主体建筑共4层，一层的经营项目有1500余平米的家电卖场；2000余平米的贵诚精品社区超市，主营日用百货、食品饮料、生鲜熟食等40大类、10000余种商品；1000余平米的黄金珠宝、皮具箱包、名表等精品百货区，并辅以中西快餐、建设银行自动柜员机、移动营业厅、旅行社等便民配套项目，最大限度满足市民日常消费需求。二层以上主要经营3D电影院、量贩式KTV、美食城、儿童游乐场、健身俱乐部等服务项目，为周边居民提供从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”的“一站式”服务，方便社区居民生活日常消费，助力和谐邻里的大社区建设。

二、主要做法

1、注重便民利民特色，功能定位在先。围绕社区商业“便民利民”的主要特征，贵诚集团在运营过程中将基础服务功能作为“核心产品”，主打“生活必需消费+体验型消费”的复合消费，首先满足“柴米油盐酱醋茶”等生活必需的消费。让居住在邻里中心附近的居民，只要有日常生活方面的需求，第一个想到的就是“邻里中心”，而看电影、健身等体验型消费，尽管不是非消费不可的项目，但这些业态也根据市场的实际需求进行配制。

2、注重经营权的统一，加强运营管理。现在商业和地产行业呈现出融合发展态势，只租不售、多租少售已成为基本准则。贵诚集团通过与开发商签订长期整体租赁协议，获得项目完整的经营权，也掌握了社区商业在业态组合布局、动态调整优化等方面的自主权，从而保障了社区商业品质。在运营过程中注重提升经营水平，完善项目服务功能，把邻里中心打造成为业态最新、功能最全、服务最优的全新社区商业中心。

3、注重品牌连锁化经营，增强吸引力。知名品牌连锁经营是社区居民乐意在家门口消费的关键，在邻里中心随处可见各种知名品牌，既包括国内品牌，也包括当地特色鲜明人气指数高的品牌。随着邻里中心规模的扩大和功能的完善，根据消费群体的消费需求和接纳度，及时调整经营业态，不断优化业态布局和功能定位，提升服务档次和服务质量，完善与连锁品牌商户的合作，不断提升居民消费的的吸引力。

4、注重商业经营与公共服务结合，满足多样化需求。坚持商业和公共服务并重，经济效益和社会效益结合，致力于满足居民多样化、个性化的消费需求，筛选提供个性服务的商家入驻，完善自身社区配套的服务功能，用商业盈利和生活服务两条腿走路，其服务项目涉及超市、餐饮、洗浴、娱乐、医疗、公用事业等十余项功能，经济效益和社会效益相互促进。

三、几点启示

1、积极争取党委政府支持。邻里中心项目大多建在城乡结合部或新开发的成片小区中，必须事先向党委政府汇报，积极做好衔接沟通工作，以便党委政府在建设阶段就整体规划到位，在后期的运营中，有关公共性服务的引入也需要党委政府及相关部门的支持配合。贵诚集团薛城邻里中心和台儿庄邻里中心两个项目，从规划选址，到建设运营和政策优惠，得到了各级党委、政府的关心支持，现场解决项目建设和运营中的困难和问题，保证了邻里中心的稳健发展。

2、明确市场定位。邻里中心是社区型购物中心，是典型的社区商业。社区商业≠大卖场+底商，面对大卖场的咄咄攻势与低价策略，邻里中心要与大卖场优势互补、错位经营。在形式上要区别于传统的“沿街商业型”的社区商业模式，而是集超市、餐饮、娱乐、社区医疗等配套服务于一体，让社区不再因商业经营而混乱不堪。

3、合理规划设计。摒弃在居民区中部分底楼建设商业用房，缺乏统一规划、业态搭配不合理、重复建设和恶性竞争的做法，在规划设计阶段，以分析市场需求为基础，把功能与建筑的设计、平面及空间的布局充分结合，在商业规划定位的基础上，对中庭、交通、室内设计、停车、后台服务等不同业态建筑需求要充分考虑。在工程建设阶段，根据社区商业项目的特征，合理控制预算，严把质量关，设定合理的业态组合与招商策略，为项目未来的经营，打下创造利润的根基。

4、着眼长期利益。邻里中心的建设是系统工程，往往投资比较大，回收周期长，需要配套的项目多。因此，短期利益可能受到一定影响，投资者必须要用战略眼光看待，不能急功近利。要舍得投资，加大绿地、景观、广场建设等，营造舒适惬意的公共休闲活动空间，让消费者的逗留时间更长，有更好消费体验。

（枣庄市供销社供稿）

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